Иногда встречается мнение, что после продления дачной амнистии на садовых участках можно не соблюдать требования градостроительного регламента
2 августа 2019 года Президентом Российской Федерации подписан закон о новой дачной амнистии (Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), согласно которому до 1 марта 2021 года для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на садовые и жилые дома, расположенные на земельных участках для ведения садоводства, не требуется получать разрешение на строительство / разрешение на ввод в эксплуатацию, не требуется направлять уведомления о начале и об окончании строительства в органы строительного надзора и получать от таких органов уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Кадастровый учет в таком случае осуществляется только на основании технического плана, который в свою очередь готовится кадастровым инженером на основании декларации, подписанной собственником земельного участка.
Однако необходимо отметить, что указанным федеральным законом в статью 70 Закона о регистрации недвижимости (218-ФЗ) также добавляется пункт 13, в соответствии с которым государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленного на кадастровый учет пакета документов осуществляет проверку содержащейся в нем информации о доме предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.
Градостроительным кодексом установлены следующие предельные параметры жилого дома, которые в свою очередь применяются и для садового дома согласно 2 предложению п. 1 ст. 23 ФЗ 217:
- отдельно стоящее здание;
- количество надземных этажей не более чем три;
- высота здания не более двадцати метров;
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Пунктом 1 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” разъяснено, что предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. А градостроительные регламенты в свою очередь входят в состав Правил землепользования и застройки определенной территории.
Например, Правилами землепользования и застройки городского округа Новороссийск для территориальной зоны СХ-3, предназначенной для ведения садоводства и дачного хозяйства, установлены следующие предельные параметры:
- Наименование ВРИ: Земельные участки, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства;
- Минимальная площадь земельных участков: min 400кв. м (максимальный размер не установлен);
- Максимальный процент застройки: 60%;
- Минимальные отступы зданий, строений и сооружений:
— от основных объектов до границ красных линий улиц и проездов — 5 м;
— от основных объектов до границ соседних земельных участков — 3 м;
Таким образом, государственный регистратор при проверке технического плана для постановки на кадастровый учет садового или жилого дома на садовом участке будет проверять такой дом в том числе на соответствие градостроительному регламенту из ПЗЗ: процент застройки участка , минимальные отступы от красных линий и границ участка до дома.
В случаях, когда земельные участки с видом разрешенного использования «для дачного хозяйства» или «для садоводства» расположены в зоне, на которую градостроительные регламенты не разработаны (например, сона селскохозяйственных угодий), при постановки на кадастровый учёт садового дома и государственной регистрации права проверить на соответсвие установленным параметрам нет возможности. Это не значит, что можно строить как угодно и не соблюдать, например, минимальные отступы от границ. В будущем, когда такая территория получит территориальную зону с градостроительными регламентами, дальнейшее строительство или реконструкция будут осложнены соданными нарушениями.
При этом, не строит забывать о противопожарных мерах и общечеловеческих, добрососедских отношениях.
